「十年同期新低」的六都 8 月買賣移轉，年減卻只有 5.6%：去年 8 月已先少了三成
2026 年 8 月六都買賣移轉 15,723 棟，多家媒體稱近十年同期新低，年減卻只有 5.6%：2025 年 8 月已先少了 32.1%，今年前 8 個月只再減 1.5%，台北、新北、高雄還比去年多。新低的水位是 2025 年那一跌留下的，2026 年到 8 月為止沒有重演。
This article is also available in English: Taiwan’s August Home Transfers Hit a ‘10-Year Low,’ Down Just 5.6%
地政局 9 月 1 日公布，2026 年 8 月六都建物買賣移轉棟數合計 15,723 棟，比 7 月少 23.3%，比去年同月少 5.6%。多家媒體的標題稱這是近十年同期新低。鉅亨網另外指出，這是今年單月第三低，只高於農曆春節的 2 月與 4 月。
「十年新低」聽起來很重，「年減 5.6%」聽起來不重。
兩個說法都成立：2025 年 8 月已經先少了三成，今年是在那個低檔再少 5.6%。
去年 8 月已經少了三成，今年是在低檔橫著走
據工商時報 2025 年 9 月 1 日的報導，2025 年 8 月六都移轉約 1.67 萬棟，比 2024 年 8 月少 32.1%；同年 1 至 8 月累計 135,721 棟，年減 27.6%，永慶房屋稱那是八年來最冷的前 8 個月。2026 年的數字接在後面：
| 2025 年 | 2026 年 | |
|---|---|---|
| 8 月單月 | 約 1.67 萬棟，年減 32.1% | 15,723 棟，年減 5.6% |
| 1 至 8 月累計 | 135,721 棟，年減 27.6% | 133,667 棟，年減 1.5% |
去年已經壓到這個水位，今年 8 月只再少 5.6%。前 8 個月的差距更小，只比去年同期少 2,054 棟。中信房屋研展室副理莊思敏的判讀是，交易動能沒有明顯衰退，市場仍處於盤整階段。
8 月比 7 月少 23.3%，業者給了三種單月解釋
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中的解釋是青安換版。8 月上路的青安 3.0 排富、排老、排除高總價，部分首購族趕在 7 月底前，搭上條件較寬的青安 2.0 末班車完成申貸與過戶。照他的說法，7 月因此衝出一波量，墊高了比較基期，8 月的減幅跟著放大。
永慶房屋研展中心副理陳金萍的說法著重時差：房市交易與登記約有 1 個月的時間差，8 月的移轉棟數反映的是 7 月至 8 月初的市場表現。進入民俗月後，新屋交屋時程往前或往後挪，加上颱風停班停課，少了新屋交屋潮挹注。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則提到兩件事：7 月台股一度跌破 4 萬點，8 月的工作天數又比 7 月少。
三種說法都是業者各自的判讀，講的也多半是單月的因素。所以要判斷這一年，看的是前 8 個月的累計。
六都的 −1.5% 是加出來的：台北與高雄年增，台中年減 9.8%
合計減 1.5%，容易讓人以為六個城市一起小幅下滑。實際上方向並不一致。
| 都市 | 1 至 8 月累計（棟） | 累計年增減 | 8 月單月（棟） | 8 月年增減 |
|---|---|---|---|---|
| 台北 | 16,092 | +3.7% | 1,752 | +2.8% |
| 新北 | 31,554 | +1.0% | 3,619 | −4.2% |
| 桃園 | 25,517 | −5.8% | 3,126 | −5.0% |
| 台中 | 24,958 | −9.8% | 3,260 | −12.9% |
| 台南 | 12,985 | −0.9% | 1,319 | −16.1% |
| 高雄 | 22,561 | +6.9% | 2,647 | +2.8% |
| 六都合計 | 133,667 | −1.5% | 15,723 | −5.6% |
前 8 個月，台北、新北、高雄增加，桃園、台中、台南減少。8 月單月的分歧更大，台南與台中的降幅都超過一成，台北與高雄還在年增。六都合計的 −1.5%，是這六個方向不同的數字加出來的，描述的不是任何一個城市。
591 統計的 928 推案總銷 5,452 億元，回到 2019 至 2021 年的水位
移轉棟數量的是已經登記的過戶。591 新建案統計的 928 檔期（9 月底前後的預售屋推案季），是另一把尺。今年 928 檔期全台推案 246 案，年減 21.2%；總銷金額 5,452 億元，年減 23.3%，是 2021 年以來的近 6 年同期新低。這個 23.3% 是和去年比；8 月移轉的月減 23.3% 是和 7 月比，兩個數字只是恰好相同。
591 給出的歷年序列如下：
| 年份 | 928 檔期推案總銷（591 新建案統計） |
|---|---|
| 2019 至 2021 年 | 年均 5,000 多億元 |
| 2024 年 | 逾 9,700 億元，591 稱為歷史新高 |
| 2025 年 | 7,100 餘億元 |
| 2026 年 | 5,452 億元 |
這份序列沒有列出 2022、2023 年。2024 年是歷史新高，重點不在跟它比，而在 5,452 億元與 2019 至 2021 年均 5,000 多億元落在同一個區間，591 的形容是「回到六年前水準」。
區域上也不一致。七都中只有新竹與台北市的總銷逆勢成長。新竹合計逾 600 億元、年增 220%，591 提到新竹蛋黃區東區的「達麗吾同」百億案；台北市近 1,500 億元，靠總銷 650 億元的「南港之星」撐起，591 指出扣除該案後，台北市整體推案量仍在縮水。
新北與桃園各逾千億元，但都比去年少逾三成。中南部的總銷，591 用「崩跌式下滑」形容；高雄的推案熱區，則從楠梓、左營轉向鳳山。
591 對這組數字的分析是，建商採取「放緩推案、觀察買氣」的策略，把重心轉向去化既有餘屋，並以「延後推案」形容當前市場。
9 月 17 日，央行把第 2 戶貸款成數從 6 成調到 7 成
央行在 9 月 17 日的理監事會議中維持政策利率不變，重貼現率仍為年息 2%，並調整選擇性信用管制措施，9 月 18 日起實施。這次動了兩項：
- 自然人第 2 戶購屋貸款成數上限，由 6 成調升為 7 成。
- 購地貸款刪除「切結於一定期間內動工興建」的規定，仍須檢附具體興建計畫，成數維持 5 成並保留 1 成動工款。
同一次調整，一項落在買方端，一項落在建商買地的貸款條件。公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅、第 3 戶以上與餘屋貸款維持 3 成，第 1 戶無寬限期，都沒動。
第 2 戶成數是今年第二次調整。央行在 3 月 19 日的理監事會議，已把它從 5 成調到 6 成，3 月 20 日起實施；當時央行引用的不動產貸款集中度，是 2026 年 2 月底的 36.0%。
央行新聞稿寫下的理由是「選擇性信用管制成效持續顯現」。央行引用的不動產貸款集中度，從 2024 年 6 月底的 37.61%，降到今年 3 月底的 35.56%，再降到 7 月底的 34.44%，比高點下降 3.17 個百分點。央行也稱房市交易持續降溫、投機炒作減少，民眾看漲房價預期心理趨緩。購地貸款的部分，央行稱自 2021 年 12 月規範以來，銀行已審慎辦理，相關規定可回到銀行依授信實務處理。
這份新聞稿沒有引用 8 月的移轉棟數，也沒有提到 928 推案數字。
十年新低是 2025 年留下的水位，今年到 8 月沒有重演那一跌
六都的移轉在 2025 年跌了一次：8 月年減 32.1%，前 8 個月年減 27.6%。2026 年前 8 個月只再少 1.5%，台北、新北、高雄還比去年多。8 月的水位確實低，但把它壓下來的那一大段，是 2025 年的 −32.1%，不是今年的 −5.6%。
不同意這個判讀的人，手上有兩個數字。台中前 8 個月累計年減 9.8%，不是每個城市都停住了；591 統計的 928 推案總銷年減 23.3%，不過它量的是建商公開銷售的預售案，不是已登記的過戶。
只看已登記的過戶，2026 年到 8 月為止，是一個停在低檔盤整的市場，不是第二次下跌。
範圍與版本
- 「近十年同期新低」出自工商時報、經濟日報與自由時報的標題，三家措辭各不相同；本文對照的只有 2025 與 2026 這兩年。
- 8 月降幅的三種解釋是業者各自的判讀。六都為什麼分歧，房仲也各有說法，本文不判斷成因。
- 928 推案的數字全部出自 591 新建案統計，是單一來源。
- 移轉棟數、推案總銷與第 2 戶成數，量的是不同的事，也不在同一個時點：移轉是已經完成的登記，業者指出它受新屋交屋時程影響；推案是建商公開銷售的預售案；成數是銀行放款的條件。本文不把三者互相換算，也不比誰降得快。
- 央行在 8 月數字公布約半個月後調整成數；新聞稿沒有把這次調整連到移轉或推案數字，本文只寫時間順序。
- 會推翻「2026 年到 8 月沒有重演 2025 年那一跌」的，是接下來幾個月的六都累計：年減幅若明顯擴大，這個判讀就要改。下一筆是 9 月的移轉棟數，依 8 月數字 9 月 1 日公布的時程推估，約在 10 月初公布。第 2 戶新成數 9 月 18 日才生效，9 月數字只涵蓋生效後約兩週；登記與交易又約差 1 個月，新成數的影響要更晚才看得到。
本文整理公開的統計、新聞稿與媒體報導，預估與已發生的數字分開標示，不構成任何投資建議。